어려운 건설감정 이야기를 건축 전공 감정평가사가 풀어드립니다.
화장실 바닥은 타일, 붙임 몰탈, 방수층, 슬래브의 네 겹입니다. 물을 막는 층은 방수층 하나뿐이라 방수층이 터진 채 타일만 갈면 똑같이 샙니다. 하루 물을 쓰지 않고 두어 급수관인지 배수·방수층인지부터 가른 뒤 공
윗집에서 물이 새면 무조건 윗집이 물어주는 것은 아닙니다. 집 안 배관과 화장실 방수층 같은 전유부분이면 윗집이, 벽 속 공용배관과 옥상 방수 같은 공용부분이면 관리주체가 부담합니다. 누가 물어줄지는 결국 누수탐지
보수·철거로 현장이 사라지면 감정 자체가 불가능해진다. 내 휴대폰 사진은 상대가 "그게 언제·어디 것이냐"고 다투면 힘이 약하다. 그래서 소송 전이라도 법원에 증거보전(현장검증·감정) 을 신청해 없어지기 전에 공식
판결은 받을 권리를 확인해 줄 뿐, 돈이 남아 있어야 받는다. 그래서 소 제기와 동시에(또는 그 전에) 가압류로 재산을 묶어둔다. 공사 현장에서는 유치권도 선택지지만 요건이 까다롭고 점유를 놓치는 순간 끝이다.
담보책임 기간은 부위별로 다르게 정해져 있고, 대부분 사용검사(사용승인)일 기준으로 흘러간다. 기간이 지나면 하자가 진짜여도 청구권 자체가 사라진다. 그래서 "언제 지었는지"를 먼저 확인해야 한다.
감정서는 증거 하나일 뿐이다. 사실조회(감정인에 대한 질의) → 보완감정 → 재감정 순으로 다툴 수 있다. 다만 감정 방법·누락 항목을 짚어야지 "금액이 적다"는 불만만으로는 아무것도 바뀌지 않는다.
감정인에게 공정성을 의심할 사정이 있으면 기피 신청을 할 수 있다. 다만 감정 사항 진술 전에 해야 하고, 감정 결과가 불리하게 나온 뒤에 뒤늦게 문제 삼으면 받아들여지지 않는다.
건설 사건의 승부는 감정신청사항·감정서 반박에서 갈린다. 건설감정을 다뤄본 경험이 있는지가 실력 차이를 만든다. 이건 물어보면 확인할 수 있다 — 절대 실례가 아니다.
감정료는 신청한 사람이 먼저 예납한다. 안 내면 감정 자체가 취소되고, 감정 없이는 하자 금액이 인정되지 않는다. 최종 부담은 판결에서 승패 비율대로 정산된다 — 다만 일부만 이기면 그 비율만큼만 돌려받는다.
사감정(당사자 의뢰) 과 법원감정(법원이 감정인을 지정) 은 재판에서의 취급이 다르다. 사감정은 주장을 뒷받침하는 자료, 법원감정은 법원이 판단 근거로 삼는 증거다. 그래서 둘 다 쓰임새가 있다 — 사감정으로 소를
청구금액은 소장에 적는 순간 상한이 되고, 근거 없이 부풀리면 감정 결과와의 차액만큼 패소로 잡혀 소송비용까지 떠안는다. 소 제기 전에 기성고 사감정을 받아 청구금액을 맞추는 이유다.
공사비·하자 소송은 감정기일에서 사실상 결판난다. 소장·답변서에 무엇을 감정해달라고 적었는지가 판결금액을 정한다. 절차를 알아야 어느 단계에서 무엇을 준비할지 보인다.
판단 기준은 '상식'이 아니라 사용승인도서다. 도서에 단열재 표기가 없고 에너지절약 설계기준상 그 부위가 단열 대상이 아니라면 하자로 보지 않는다. 즉 없는 게 아니라 원래 없기로 되어 있던 것일 수 있다.
유치권은 ① 적법한 점유 ② 그 물건에 관해 생긴 채권 두 가지가 있어야 성립한다. 플래카드·컨테이너는 점유가 아니다. 요건을 못 갖추면 오히려 업무방해가 될 수 있다.
계약문서에 그 한 줄이 있으면 뒤집기 어렵다. 계약문서의 우선순위와 그 문언이 실제 무엇을 배제하는지가 승패를 가른다.
감정·소송에서 이기는 것은 "어디를, 언제, 어떤 상태로" 특정된 기록이다. 같은 하자도 기록이 없으면 보수비 산정 자체가 안 된다.
분쟁조정위는 ① 단열 설계기준을 지켰는가 ② 결로 방지 상세가 도면대로 시공됐는가 ③ 생활조건(환기·난방)이 정상 범위였는가 를 나눠 본다. 그래서 같은 곰팡이라도 인정과 불인정이 갈린다.
원칙은 그렇지만 예외가 있다 — 시공사가 그 지시(공법·자재)가 부적당함을 알면서 알리지 않았다면 책임을 진다. 전문가에게는 고지의무가 있다.
실화책임법상 중대한 과실이 없으면 배상액이 경감될 수 있다. 그래서 다툼의 중심은 '얼마나 탔나'가 아니라 중과실이 있었나 + 손해액이 얼마인가 두 축이다.
분양보증은 수분양자(입주 예정자)를 위한 것이지 공사대금 채권을 보장하지 않는다. 하청은 별도로 기성고를 확정해 채권을 신고해야 한다.
하자는 5년 연속 늘고 있고, 담보책임은 기간이 지나면 사라진다. 사전점검에서 어떻게 적어두느냐가 나중에 받을 수 있는 범위를 정한다.
대법원이 정한 산식은 투입비가 아니라 비율이다 — 기시공 공사비 ÷ (기시공 공사비 + 미시공 공사비). 미시공분을 지금 시점에 다시 견적내야 분모가 나온다.
아파트 화장실 천장에서 물이 새면 아래층은 피해자이지만, 책임자는 '누수 원인이 어디에 있느냐'로 정해집니다. 위층 전유부분, 즉 그 집 안에서 끝나는 배관의 하자라면 위층 소유자가, 여러 세대가 함께 쓰는 수직 배
임대차가 끝난 뒤 임대인이 원상복구비 명목으로 보증금에서 큰 금액을 공제하겠다고 통보하는 일이 잦습니다. 그러나 원상복구비는 임대인이 부르는 값이 아니라 정당한 범위와 금액이 정해져 있습니다. 민법 제615조는 차주
앞 건물이 신축되어 일조가 차단되었을 때 시공사나 건축주는 흔히 법적 높이 제한을 지켰고 허가도 받았다고 주장합니다. 그러나 건축 허가를 받았다는 사실과 손해배상 책임이 없다는 것은 별개의 문제입니다. 건축법 제61
인테리어 업체가 자재 선주문을 이유로 계약금 50퍼센트를 먼저 요구한다면 그것은 위험 신호로 보아야 합니다. 대금이 넘어가는 순간 공사의 주도권도 함께 넘어가기 때문입니다. 자재비는 공정별 분할 지급으로도 충분히 감
아파트 하자보수보증금은 하나의 통장에 담긴 돈이 아니라 연차별로 쪼개진 여러 몫으로 관리됩니다. 공동주택관리법 제36조의 담보책임기간에 따라 마감공사는 2년, 설비공사는 3년, 방수는 5년, 내력구조는 10년으로 나
공사를 거의 마쳤는데 건축주가 공사대금을 주지 않고 현장에서 나가라고 요구하는 경우, 시공사가 가장 먼저 지켜야 할 것은 점유입니다. 민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있고 목적물을 점유하고
장마철 옹벽이나 석축이 무너지면 시공업자는 흔히 기록적 폭우에 의한 천재지변을 주장합니다. 그러나 폭우는 방아쇠일 뿐이고, 붕괴의 진짜 원인은 배수공이 막혔거나 뒷채움이 부실해 벽 뒤에 수압이 차오른 경우가 훨씬 많
프랜차이즈 가맹점 인테리어비가 부풀려져 있다는 소문은 절반만 맞습니다. 실제 법원에서는 정보공개서에 비용이 추정액으로 명시되어 있었고 실제 비용도 과다하지 않다고 보아 가맹점주의 청구를 기각한 사례가 있습니다. 따라
임대차가 끝날 때 원상회복의 원칙은 민법 제615조에 따라 임차인이 설치하거나 변경한 것을 되돌리는 것입니다. 그러나 영업을 양수해 전 임차인의 시설을 그대로 사용한 경우에는 계약 경위에 따라 전 임차인이 설치한 부
신축 공동주택에서 겨울마다 반복되는 결로와 곰팡이는 흔히 환기 부족 탓으로 돌려지지만, 결로에는 시공 책임인 결로와 사용자 요인인 결로가 구분되어 있습니다. 단열이 시공되지 않았거나 단열이 끊긴 열교 부위가 있으면
공사가 중단되면 받은 선급금을 전부 돌려줘야 한다고 생각하기 쉽지만, 대법원은 선급금이 그때까지의 기성 공사대금 미지급액에 당연히 충당된다고 봅니다(2016다267067). 따라서 반환액은 선급금에서 기성고 상당액을
옆 건물 철거·신축 공사로 우리 집 벽에 균열이 생겨도, 업체는 흔히 원래 있던 금이라고 주장합니다. 배상의 근거인 민법 제750조 불법행위 책임은 그 공사 때문에 생긴 손해인지를 따지기 때문에, 공사 전과 후를 비
인테리어 공사가 중단된 채 업자가 잔금까지 받고 잠적하는 사례가 많습니다. 그러나 돈을 전부 잃는 것이 아닙니다. 기성고 감정으로 '공사한 만큼'만 정산하면 됩니다. 대법원 91다42630 판결(1992.3.31)이
이사 나가는 날, 집주인이 도배지 일부 하자를 이유로 전체 재시공비 1,000만 원을 보증금에서 공제하겠다고 통보하는 사례가 있습니다. 그러나 대법원 95다30345 판결(1998.3.13)은 하자가 중요하지 않은데
새 아파트에 먼지다듬이 같은 벌레가 나오는 것 자체는 하자 항목이 아닙니다. 하자는 시공상 결함이며, 벌레는 그 결과일 뿐입니다. 먼지다듬이는 습기와 곰팡이를 먹고 사는데, 신축은 마감 자재의 잔여 수분으로 곰팡이가
정상적으로 살면서 자연히 낡는 '통상손모(손상·마모)'는 원칙적으로 임대인이 부담하고, 임차인의 원상회복 의무에서 제외됩니다. 그 값은 이미 월세에 감가상각으로 반영돼 있기 때문입니다. 임차인은 고의·과실로 낸 특별
공사장 소음·진동이 행정 규제기준을 지켰더라도 민사 배상책임이 면제되는 것은 아닙니다. 규제기준은 최소 하한선이고, 실제 피해가 사회통념상 '참을 한도(수인한도)'를 넘으면 위법으로 평가됩니다. 대법원(2022다21
옹벽(축대)의 배부름과 막힌 물빠짐 구멍은 장마철 붕괴의 위험 신호입니다. 옹벽은 물이 고이지 않게 설계하며, 콘크리트 옹벽은 지름 65mm 이상 배수구멍을 약 4.5m 간격으로 둡니다. 이것이 막히면 집중호우 시
철근콘크리트 부재의 균열은 폭 0.3mm 이상이면 하자로 봅니다(국토부 고시). 0.3mm는 빗물·이산화탄소가 철근에 닿아 부식이 시작되는 내구성 경계선입니다. 다만 0.3mm 미만이라도 누수를 동반하거나 철근 배근
시공사가 부도로 공사를 중단한 뒤 '공정률 90%'를 근거로 공사비 90%를 요구하는 경우가 있습니다. 그러나 공정률은 일정 진행 지표일 뿐, 정산은 기성고 비율로 합니다. 마감·설비 등 고비용 공사가 후반에 몰려
계약서 없이 구두로 시작한 인테리어 공사에서 기성고가 늘어 추가공사비 분쟁이 생겼습니다. 구두계약도 법적으로 성립하지만 무엇을 포함했는지 증명이 어렵습니다. 추가공사 입증에는 기본 계약서와 추가공사 지시서, 공사 중
임대차 종료 후 건물주가 청구한 원상회복비, 청구했다고 다 내는 것은 아닙니다. 민법 615조의 원상회복 범위에서 통상적 손모(일반 오염·손상)는 세입자가, 특별 손모(특수 파손·구조적 손상)는 건물주가 부담합니다.
인접공사로 인한 건물 피해(균열·침하·소음·진동)는 조기 대응과 정확한 기록이 핵심입니다. 공사 종료 후 피해를 파악하려는 것은 너무 늦습니다. 감정평가사가 공사 전 건물 현황(균열척도·깊이·기울기)을 기록하고, 공
도배 들뜸이나 마루 삐걱거림은 '감성 불만'이 아니라 국토교통부 고시 하자판정기준에 명시된 하자입니다. 판정 항목은 최초 31개에서 도배·바닥재·석재 등 13개가 신설돼 44개로 늘었고, 2025년 2월 시행된 최신
시공사가 부도나면 앞으로 72시간이 골든타임입니다. 첫날은 증거 동결 — 건물 외부 4면부터 층별·공종별로 현장 사진과 영상을 찍고 출입을 통제해야 합니다. 이틀째는 서류 확보 — 공사도급계약서, 도면·시방서, 특히
공사가 중단됐을 때 기성공사대금은 '투입한 돈'이 아니라 '일의 값의 비율'로 계산합니다. 기성공사대금 = 약정 총공사비 × 기성고 비율, 기성고 비율 = 기시공 부분의 값 ÷ (기시공 + 미시공 부분의 값) — 대
공사가 중단된 미완성 건물을 상속받으면 두 가지 문제가 한꺼번에 닥칩니다. 부풀려진 상속재산 평가액과, 공사대금을 주장하는 시공업자의 유치권입니다. 이 사례에서 세무서는 미완성 5층 상가를 40억으로 평가해 상속세