화장실 천장에서 물이 뚝뚝 — 위층? 관리단? 누가 물어주나

화장실 천장에서 물이 뚝뚝 — 위층? 관리단? 누가 물어주나

아랫집 화장실 천장에서 물이 떨어집니다.

위층은 "우리 집은 멀쩡하다, 세입자가 물을 험하게 쓴 것"이라 하고,

관리사무소는 "공용부분이 아니다"라며 발을 뺍니다. 그럼 누구에게 물어야 할까요?

위층에서 샌다고 무조건 위층 책임은 아닙니다

같은 위층이라도 어디서 새느냐로 책임자가 완전히 달라집니다.

· 전유부분 — 그 집 안에서 끝나는 배관 → 그 집 소유자

· 공용부분 — 여러 세대가 함께 쓰는 수직 배관 → 관리단(입주민 전체)

그래서 누수 대응은 '누구를 탓할까'가 아니라 '어디서 새는가'부터 시작해야 합니다.

"나는 안 살아서 모른다"는 통하지 않습니다

민법 제758조 공작물책임은 1차적으로 점유자, 즉 세입자에게 묻습니다.

다만 점유자가 관리에 주의를 다했다면 그 책임은 소유자에게 넘어갑니다.

소유자 책임은 무과실책임이라 "몰랐다"는 항변이 먹히지 않습니다.

대법원 2017다227103 판결은 여기서 한 걸음 더 나아가,

소유자 겸 임대인에게 공작물책임과 민법 제623조 수선의무 위반 책임을 함께 인정했습니다.

원인을 못 밝히면 어떻게 될까

집합건물법 제6조는 흠이 어디 있는지 특정되지 않으면

그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다.

유리해 보이지만 함정이 있습니다.

추정일 뿐이라 다투면 뒤집히고, 다투는 동안에도 누수는 계속됩니다.

게다가 관리단이 쓰는 돈은 결국 내가 내는 관리비입니다.

결국 답은 하나입니다. 원인을 특정하는 것.

감정이 승패를 갈랐습니다

서울북부지방법원 2023가단4254 사건에서는

감정인이 위층 화장실 바닥 콘크리트 슬래브에 매립된 배관을 조사해

주철 트랩이 부식되어 물이 배어 나온다는 사실을 밝혀냈습니다.

법원은 민법 제758조를 적용해 위층 소유자의 책임을 인정했습니다.

그런데 청구한 만큼 다 받지는 못했습니다

같은 사건에서 아랫집이 청구한 금액은 280만 원, 법원이 인정한 금액은 80만 원이었습니다.

· 누수방지공사는 돈이 아니라 '공사를 하라'는 이행 명령으로 나갔습니다

· 낡은 마감을 새것으로 바꾸는 비용은 감가상각을 공제해야 합니다(대법원 2022다261299)

새것 값을 그대로 청구할 수는 없다는 뜻입니다.

대신 강력한 장치가 있습니다

법원은 판결 확정 후 1개월 안에 배관을 교체하지 않으면

월 30만 원의 간접강제금을 물도록 했습니다.

돈보다 이쪽이 셉니다. 버티면 손해가 쌓이니 그제야 공사를 하게 됩니다.

지금 해야 할 세 가지

· 천장 사진과 영상을 날짜와 함께 남기기

· 관리사무소 점검 요청을 서면으로 하기

· 위층에 내용증명 보내기

말로 한 항의는 증거가 되지 않습니다. 이 세 가지가 나중에 감정의 출발점이 됩니다.

건축감정 문의

https://gam119.com/

건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)