하자를 찾았는데 이미 늦었다는 말, 무슨 뜻일까요

어떤 상황인가

의뢰인: "저는 입주 6년째 되는 아파트 주민입니다. 올해 외벽에서 물이 새는 걸 발견했어요." 시공사는 "그 부위는 기간이 끝났습니다"라고 답한다. 옆집은 "하자는 발견한 날부터 따지는 거 아니야?"라고 한다.

흔한 오해와 사실

오해 — 하자는 발견하면 언제든 청구할 수 있다

사실 — 담보책임 기간은 부위별로 다르게 정해져 있고, 대부분 사용검사(사용승인)일 기준으로 흘러간다. 기간이 지나면 하자가 진짜여도 청구권 자체가 사라진다. 그래서 "언제 지었는지"를 먼저 확인해야 한다.

핵심 정리

• 기산점 — 발견한 날이 아니라 인도·사용검사일부터 세는 이유
• 부위별 기간 — 마감·방수·구조가 왜 다른가(2·3·5·10년의 논리)
• 기간이 끝나가는 걸 알았을 때 할 수 있는 것 — 하자 진단·감정 먼저, 그다음 청구
• 기간과 별개로 남는 길 — 불법행위·안전 관련 책임(⏳검증 후 범위 확정)
• 마무리 — 입주 연차별로 지금 당장 확인할 부위표

관련 법령·판례 (국가법령정보센터 검증)

• 민법 제667조 — 수급인의 담보책임
• 민법 제670조 — 담보책임의 존속기간
• 민법 제671조 — 수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 — 담보책임의 존속기간
• 공동주택관리법 제36조 — 하자담보책임
• 공동주택관리법 제37조 — 하자보수 등
• 건설산업기본법 제28조 — 건설공사 수급인 등의 하자담보책임

건축감정·기성고·하자 감정 문의는 gam119.com — 건축 전공 감정평가사 김현욱 · (주)감정평가법인 다우에셋(강남지사).