기성고 감정, 대법원이 정한 계산법은 따로 있습니다

어떤 상황인가

공사가 멈춘 카페. 의뢰인은 "6천만원 중 4천만원을 이미 줬는데 시공사가 60%는 했다며 나머지를 달라고 한다". 시공사는 "들어간 자재값·인건비를 계산하면 그렇다"고 맞선다.

흔한 오해와 사실

오해 — 기성고 = 지금까지 들어간 돈(투입비)

사실 — 대법원이 정한 산식은 투입비가 아니라 비율이다 — 기시공 공사비 ÷ (기시공 공사비 + 미시공 공사비). 미시공분을 지금 시점에 다시 견적내야 분모가 나온다.

핵심 정리

• 왜 "들인 돈"이 답이 아닌가 — 자재를 비싸게 샀다고 기성고가 오르지 않는다
• 산식 뜯어보기 — 분자·분모를 같은 기준(도면·내역서·같은 시점 단가)으로 맞춰야 한다
• 함정: 미시공분을 오늘 단가로 재견적하면 자재비 상승분 때문에 분모가 커져 비율이 내려간다 → 60%가 43%로
• 그래서 기성고 감정은 현장조사 + 내역서 대조가 전부다
• 마무리 — 계약해지 전에 사진·작업일보를 남겨야 하는 이유

관련 법령·판례 (국가법령정보센터 검증)

• 민법 제664조 — 도급의 의의
• 민법 제673조 — 완성전의 도급인의 해제권
• 대법원 91다42630 — 공사대금

건축감정·기성고·하자 감정 문의는 gam119.com — 건축 전공 감정평가사 김현욱 · (주)감정평가법인 다우에셋(강남지사).