공사비 못 받았다고 플래카드부터 걸면, 유치권이 무효 되는 이유

어떤 상황인가

건물 외벽에 걸린 "공사대금 미지급" 플래카드. 그런데 건물 안에는 이미 다른 사람들이 드나든다. 상대는 "당신들 점유 아니잖아요"라고 한다.

흔한 오해와 사실

오해 — 공사비를 못 받았으면 플래카드 걸고 버티면 유치권이다

사실 — 유치권은 ① 적법한 점유 ② 그 물건에 관해 생긴 채권 두 가지가 있어야 성립한다. 플래카드·컨테이너는 점유가 아니다. 요건을 못 갖추면 오히려 업무방해가 될 수 있다.

핵심 정리

• 유치권이 강력한 이유(경매에서도 살아남는다) — 그래서 요건이 엄격하다
• 점유란 무엇인가 — 사실상 지배, 계속성, 배타성
• 자주 지는 이유 3가지 — 점유 단절 / 채권과 목적물 불일치 / 점유 개시 시점
• 그래서 먼저 할 일은 채권액 확정 — 기성고 감정으로 '얼마'를 못 박는다
• 마무리 — 점유를 유지하며 다투는 현실적 순서

관련 법령·판례 (국가법령정보센터 검증)

• 민법 제320조 — 유치권의 내용
• 민사집행법 제91조 — 인수주의와 잉여주의의 선택 등 (경매와 유치권)

건축감정·기성고·하자 감정 문의는 gam119.com — 건축 전공 감정평가사 김현욱 · (주)감정평가법인 다우에셋(강남지사).