2026-07-27 · 기성고
공사를 거의 마쳤는데 건축주가 공사대금을 주지 않고 현장에서 나가라고 요구하는 경우, 시공사가 가장 먼저 지켜야 할 것은 점유입니다. 민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있고 목적물을 점유하고 있을 때 인정되며, 공사대금 채권이 바로 그 채권에 해당합니다. 건축주가 '일을 덜 했다'고 다투면 결국 기성고 감정이 승부를 가릅니다. 실제 사례에서는 법원 감정이 기성고 82.88퍼센트를 인정하여 공사대금 채권과 유치권이 모두 받아들여졌습니다. 기성고 비율은 대법원 91다42630 판결의 산식에 따라 이미 시공한 부분의 공사비를 기시공 부분과 미시공 부분의 공사비 합계로 나누어 산정합니다. 다만 유치권이 깨지는 가장 흔한 원인은 점유 입증의 실패입니다. 플래카드를 걸고 농성하는 것만으로는 부족하고, 평온하고 공연한 점유가 유지되어야 합니다. 현장 관리와 출입 통제를 실제로 하고 점유를 시작한 날짜를 기록해 두어야 합니다. 분쟁이 시작되면 공정별 사진과 작업일보, 자재비와 인건비 증빙, 점유 개시 시점의 현장 사진과 통지를 확보하고, 현장 상태가 변하기 전에 기성고 감정을 받아 두는 것이 가장 강력한 대응입니다. 유치권이 인정되면 경매 낙찰자에게도 주장할 수 있어 공사비 회수의 마지막 안전장치가 됩니다.
공사비 못 받고 쫓겨날 위기 — 유치권과 기성고 82.88%가 지켜준다
공사는 거의 끝났는데 건축주가 공사대금을 주지 않습니다.
그러면서 "계약대로 다 못 했으니 짐 싸서 나가라"고 합니다.
여기서 순순히 짐을 빼면, 받을 돈도 못 받고 현장을 통째로 잃습니다.
민법 제320조는 유치권을 정하고 있습니다.
그 물건에 관하여 생긴 채권이 있고, 그 물건을 점유하고 있다면 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있습니다.
공사대금 채권이 바로 그 채권입니다. 시공사가 지은 건물이 바로 그 물건입니다.
이때 승부를 가르는 것이 기성고 감정입니다.
실제 사례에서는 법원 감정이 기성고 82.88퍼센트를 인정했고, 그 결과 공사대금 채권과 유치권이 모두 받아들여졌습니다.
'얼마나 지었는가'가 숫자로 확정되면, 말싸움은 그 순간 끝납니다.
대법원 91다42630 판결이 정한 산식입니다.
기성고 비율 = 기시공 부분의 공사비 ÷ (기시공 부분의 공사비 + 미시공 부분의 공사비)
일정이 90퍼센트 진행됐다는 것과 공사비의 90퍼센트를 받는다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
기준은 언제나 '일정'이 아니라 '돈'입니다.
플래카드를 걸고 농성하는 것만으로는 부족합니다.
법이 요구하는 것은 평온하고 공연한 점유입니다.
실무에서 유치권이 무너지는 가장 흔한 원인이 바로 점유 입증의 실패입니다.
· 현장을 실제로 관리하고 있는가
· 출입을 통제하고 있는가
· 점유를 시작한 날짜가 기록되어 있는가
· 공정별 사진과 작업일보
· 자재비와 인건비 증빙
· 점유를 시작한 시점의 현장 사진과 건축주에게 보낸 통지
유치권이 인정되면 경매 낙찰자에게도 주장할 수 있습니다.
그래서 유치권을 공사비 회수의 마지막 안전장치라고 부릅니다.
분쟁이 시작되면 바로입니다.
현장은 시간이 지나면 반드시 바뀝니다. 바뀌기 전의 상태로 기성고를 확정해 두는 것이 가장 강력합니다.
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건축 전공 감정평가사 김현욱
(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)
건축 전공 감정평가사가 직접 상담해 드립니다.