선급금 6억 받고 공사 중단 — 그 돈, 돌려줘야 할까요

선급금 6억 받고 공사가 중단됐다면 — 그 돈, 전부 돌려줘야 할까요

공사가 멈췄습니다. 시공사에 먼저 건넨 선급금은 6억. 계약을 해제하면 그 6억을 전부 돌려받을 수 있을까요?

많은 건축주가 "당연히 전액"이라고 생각하지만, 법원의 판단은 다릅니다.

선급금은 기성 공사대금에 '당연 충당'됩니다

대법원은 선급금이 그때까지의 기성 공사대금 미지급액에 당연히 충당된다고 봅니다(대법원 2021. 7. 8. 선고 2016다267067 판결).

쉽게 말해 선급금은 '미리 준 공사비'이므로, 이미 시공된 부분의 대가로 먼저 상계된다는 뜻입니다.

따라서 반환 대상은 선급금 전액이 아니라, 선급금에서 기성고 상당액을 뺀 나머지입니다.

그래서 기성고 비율이 돈을 가른다

기성고 비율은 대법원 91다42630 판결이 확립한 산식으로 계산합니다.

기성고 비율 = 기시공 공사비 ÷ (기시공 공사비 + 미시공 공사비)

6억을 선급금으로 지급했는데 기성고 상당액이 2억이라면, 돌려받을 금액은 4억이 되는 구조입니다.

이 비율을 현장 상태와 투입 자료로 확정하는 절차가 바로 기성고 감정입니다.

공사가 멈춘 직후에 해야 할 세 가지

첫째, 현장을 그대로 보존하고 부위별로 촬영합니다.

둘째, 내용증명으로 공사 재개를 독촉합니다.

셋째, 계약서와 지급내역을 시간 순으로 정리합니다.

시공사가 기성을 부풀려 주장하는 일이 잦기 때문에, 중단 시점의 현장 사진과 작업일보, 투입 자재 내역이 감정의 근거가 됩니다.

이어짓기 전에 반드시 감정을 먼저

독촉에도 응하지 않으면 계약 해제를 통보하고 타절 정산으로 넘어갑니다. 이때도 기준은 기성고입니다.

특히 새로운 업체가 이어서 공사를 시작하면 어디까지가 기존 시공인지 증명하기 어려워집니다.

반드시 새 업체가 손대기 전에 기성고 감정으로 상태를 확정해 두어야 이중 분쟁을 막을 수 있습니다.

정리

- 선급금은 전액 반환이 아니라 기성고만큼 충당됩니다.

- 반환액 = 선급금 − (총공사비 × 기성고 비율).

- 중단 직후가 감정의 적기입니다. 시간이 갈수록 증명력이 떨어집니다.

- 새 업체 투입 전 감정이 이중 분쟁을 막습니다.

인접공사·기성고·하자·원상회복 감정, 건축 전공 감정평가사가 직접 도와드립니다.

건축감정·기성고·하자 감정 문의

https://gam119.com/

건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)

영상으로 보기: https://youtu.be/7W5XRzntIos