공정률 90%의 함정 — 공사비는 90%가 아니다 (기성고 감정)

공사를 맡겼는데 시공사가 부도로 중단됐습니다. 그런데 시공사가 "공정률이 90%니까 약정한 공사비의 90%를 달라"고 합니다. 정말 그만큼 줘야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

공정률과 기성고는 다릅니다

'공정률'은 공사가 계획 대비 얼마나 진행됐는지를 보는 진행 지표입니다. 반면 '기성고'는 전체 공사비 중에서 실제로 투입된 공사비가 차지하는 비율이에요. 골조가 다 올라가 겉보기엔 90%처럼 보여도, 마감·설비·창호처럼 돈이 많이 드는 공사가 후반부에 몰려 있어서 실제 투입 공사비는 절반 수준일 수도 있습니다.

대법원이 정한 계산 공식

정산 금액은 대법원이 정한 공식으로 계산합니다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630). 정산 공사대금 = 약정 총공사비 × 기성고 비율이고, 기성고 비율은 '기성공사비 ÷ (기성공사비 + 미시공공사비)'입니다. 이때 시공사가 실제 지출한 비용을 그대로 쓰는 게 아니라 감정평가로 다시 산정한 공사비를 씁니다. 자재값·인건비가 시점마다 달라지므로 산정 기준시점(보통 계약 해제 시점)을 먼저 확정합니다.

기성 부분만 감정하면 안 됩니다

비율을 내려면 분모가 필요합니다. 그래서 이미 완성한 기성 부분뿐 아니라 앞으로 완성하는 데 드는 미시공 부분까지 감정해야 합니다. 한쪽만 재면 비율 자체가 나오지 않습니다.

지금 해야 할 일

공정률 숫자에 휘둘리지 마세요. 계약서와 설계도, 공사가 중단된 시점의 현장 사진을 최대한 남겨두시면 그대로 감정의 근거가 됩니다. 기성고 감정으로 정확히 따지는 것이 핵심입니다.

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건축감정·기성고·하자 감정 문의

홈페이지 : https://gam119.com/

건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)

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