짓다 만 건물 상속세 12억, 기성고 감정으로 8억대가 된 이야기

안녕하세요, 건축 전공 감정평가사 김현욱입니다.

"아버지가 짓다 만 건물을 상속받았는데, 세무서는 40억이라고 하고, 시공업자는 공사대금을 더 내놓으라며 유치권을 걸었어요." 실제 상담에서 드물지 않게 만나는 상황입니다. 오늘은 공사가 중단된 미완성 건물을 상속받았을 때, 기성고 감정평가가 어떻게 상속세와 유치권 분쟁을 한 번에 정리해 주는지 사례 드라마로 풀어봤습니다.

짓다 만 건물, 세무서는 어떻게 40억이라고 했을까

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다(상속세 및 증여세법 제60조). 그런데 공사가 멈춘 미완성 건물은 거래 사례가 없어 시가를 잡기 어렵습니다. 이때 세무서는 보충적 평가방법(같은 법 제61조)으로 계산하는데, 투입된 것으로 신고된 공사비 자료를 기초로 하다 보니 실제 가치보다 크게 부풀려지는 일이 생깁니다. 부풀려진 평가액은 그대로 상속세 폭탄으로 돌아옵니다.

기성고 감정평가란 무엇인가요

기성고 감정은 공사가 어디까지 진행됐는지(공정률)를 현장조사와 설계도서, 공사 기록으로 확인해서, 약정 총공사비 중 이미 시공된 부분의 대금을 산정하는 감정입니다. 기성공사대금은 약정 총공사비에 기성고 비율을 곱해 구합니다.

이 사례에서는 공정률이 55%로 확인됐고, 완성 건물 기준 15억이라던 건물 가치는 미완성 상태의 실제 가치 7억으로 정리됐습니다. 감정평가서가 나오자 상속재산 평가액은 40억에서 32억으로, 상속세는 12억에서 8억대로 내려갔습니다. 평가기간 내 감정가액은 시가로 인정되기 때문입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조).

가짜 유치권, 숫자 앞에서 무너집니다

유치권은 받을 돈(피담보채권)이 실제로 존재해야 성립합니다(민법 제320조). 이 사례의 시공업자는 계약서도 없는 "구두약정 8억"을 주장하며 현장을 점거했지만, 돌아가신 아버지가 매일 기록한 공사일지에는 날짜별 자재 반입과 지급 대금, 현장 사진까지 남아 있었습니다. 감정 과정에서 공사비 내역서의 철근 이중계상과 하지도 않은 방수·설비공사 3억이 드러났고, 오히려 과지급된 공사대금을 돌려받는 것으로 뒤집혔습니다.

공사일지 한 권이 최고의 증거입니다

건축 분쟁에서 가장 힘이 센 것은 말이 아니라 기록입니다. 날짜가 있는 공사일지, 자재 반입 사진, 대금 이체 내역 — 이런 기록이 있으면 기성고 감정의 정확도가 올라가고, 상대방의 부풀린 주장을 숫자로 반박할 수 있습니다. 공사 중인 건물을 가지고 계시다면, 오늘부터라도 기록을 남기시길 권합니다.

정리하면 이렇습니다. 첫째, 미완성 건물의 상속세가 과하다 싶으면 기성고 감정으로 실제 가치를 증명할 수 있습니다. 둘째, 유치권 주장은 받을 돈이 진짜 있는지부터 따져야 합니다. 셋째, 공사 기록은 세금과 소송 양쪽에서 결정적 증거가 됩니다.

전체 이야기는 영상으로 정리해 두었으니 편하게 봐주세요.

미완성 건물의 평가와 기성고 감정은 사안마다 확인할 자료가 다릅니다. 궁금한 점은 언제든 편하게 문의해 주세요.

건축감정·기성고·하자 감정 문의

https://gam119.com/

건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)