전 임차인이 만든 카페 인테리어, 내가 철거해야 하나요

전 임차인이 만든 카페 인테리어, 내가 철거해야 하나요

카페를 양수받아 운영하다 계약이 끝났습니다.

그런데 임대인은 전 임차인이 만든 바 카운터와 조명까지 전부 철거해서 빈 상가로 돌려놓으라고 합니다.

내가 설치하지도 않은 시설까지 철거해야 할까요?

원칙은 '내가 설치한 것만'

민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상회복 의무를 규정하고, 임대차에는 제654조로 준용됩니다.

원칙적으로 원상회복의 대상은 임차인이 설치하거나 변경한 부분입니다.

처음부터 있던 시설까지 되돌릴 의무는 없습니다.

그런데 예외가 있습니다

대법원은 영업을 양수해 전 임차인의 시설을 그대로 사용한 경우,

계약 경위에 따라 전 임차인이 설치한 부분까지 철거 의무가 인정될 수 있다고 보았습니다

(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

최근 2023다249661 판결에서도 같은 쟁점이 다루어졌습니다.

운명을 가르는 것은 계약서와 인수 경위

· 계약서에 '현 시설 상태를 기준으로 한다'는 특약이 있는지

· 시설 인수 대가가 실제로 오갔는지

· 영업 양수의 경위가 어떠했는지

이 세 가지가 결론을 좌우합니다. 결국 문서가 운명을 가릅니다.

통상 손모는 원상회복 대상이 아닙니다

오래 사용하며 자연히 낡은 부분, 즉 통상 손모는 원상회복 대상이 아닙니다.

임대인이 부르는 금액과 법이 인정하는 정당한 비용은 다른 이야기입니다.

금액은 감정으로 따집니다

원상회복비 감정은 철거 범위를 확정하고 항목별로 적산해 과다청구를 걸러냅니다.

합의가 되지 않아 임대인이 보증금에서 공제하려 할 때도, 감정서가 있으면 정당한 금액만 공제되도록 다툴 수 있습니다.

지금 해야 할 세 가지

① 양수 계약서와 특약 확보

② 입주 당시 시설 사진 찾기

③ 임대인의 요구 목록을 서면(문자)으로 받기

범위가 특정되어야 감정도 협상도 시작됩니다. 두루뭉술한 요구가 가장 위험합니다.

정리

- 원칙은 내가 설치한 것만, 예외는 영업 양수 경위에 따라 달라집니다.

- 통상 손모는 대상이 아닙니다.

- 금액은 원상회복비 감정으로 항목별 검증이 가능합니다.

- 요구는 반드시 서면으로 특정받으세요.

인접공사·기성고·하자·원상회복 감정, 건축 전공 감정평가사가 직접 도와드립니다.

건축감정·기성고·하자 감정 문의

https://gam119.com/

건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)

영상으로 보기: https://youtu.be/Oqs2ZrwfS-w