2026-07-27 · 원상회복
임대차가 끝난 뒤 임대인이 원상복구비 명목으로 보증금에서 큰 금액을 공제하겠다고 통보하는 일이 잦습니다. 그러나 원상복구비는 임대인이 부르는 값이 아니라 정당한 범위와 금액이 정해져 있습니다. 민법 제615조는 차주의 원상회복의무를 정하고 있고 제654조가 이를 임대차에 준용하는데, 그 대상은 임차인이 스스로 설치하거나 변경한 부분입니다. 처음부터 있던 시설까지 새것으로 만들어 놓으라는 요구는 원상복구의 범위를 넘습니다. 생활하면서 자연스럽게 생기는 바닥이나 벽의 자국은 통상 손모에 해당하여 원상복구의 대상이 아닙니다. 이미 임대료에 반영되어 있는 몫이기 때문입니다. 공제 금액이 타당한지 확인하려면 원상복구비 감정으로 복구가 필요한 범위를 확정하고 항목별로 적산해야 합니다. 그러면 과다하게 청구된 부분이 숫자로 드러납니다. 임대인이 보증금에서 공제하려면 견적서나 시공 내역 같은 근거를 제시해야 하며 총액만 통보하는 공제는 다툴 수 있습니다. 임차인은 퇴거 시점의 상태를 사진과 영상으로 남기고, 입주 당시 사진을 확보하며, 공제 항목을 서면으로 받아 두어야 합니다. 입주 당시 사진이 없더라도 계약서의 현황 조항이나 중개대상물 확인설명서, 과거 사진 등으로 보완할 수 있습니다. 합의가 어려우면 분쟁조정위원회의 조정을 먼저 활용할 수 있고, 감정서가 있으면 조정 단계에서 정리되는 경우가 많습니다.
원상복구비 700만 원 공제 — 근거 없으면 다툴 수 있습니다
짐을 다 뺐는데 임대인이 말합니다. "원상복구비 700만 원 빼고 드릴게요."
견적서도 없습니다. 그냥 부르는 값입니다. 그대로 받아들여야 할까요?
원상복구비에는 정당한 범위와 금액이 있습니다.
임대인이 부르는 대로 공제되는 돈이 아닙니다.
민법 제615조는 차주의 원상회복의무를 정하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다.
그 대상은 임차인이 스스로 설치하거나 변경한 부분입니다.
처음부터 있던 시설까지 새것으로 만들어 놓으라는 요구는 원상복구의 범위를 넘습니다.
생활하면서 자연스럽게 생기는 바닥 자국이나 벽의 흔적은 통상 손모입니다.
자연스러운 노후와 마모는 원상복구의 대상이 아닙니다.
이미 임대료에 반영되어 있는 몫이기 때문입니다.
원상복구비 감정으로 복구가 필요한 범위를 확정하고 항목별로 적산합니다.
그러면 과다하게 청구된 부분이 숫자로 드러납니다.
'많다'는 느낌이 '얼마가 과다하다'는 근거로 바뀝니다.
임대인이 보증금에서 공제하려면 견적서나 시공 내역 같은 근거를 제시해야 합니다.
총액만 통보하는 공제는 다툴 수 있습니다.
· 퇴거 시점의 상태를 사진과 영상으로 남기기
· 입주 당시 사진 확보
· 공제 항목을 서면으로 받기
불리하지만 끝은 아닙니다.
계약서의 현황 조항, 중개대상물 확인설명서, 과거에 찍어 둔 사진 등으로 보완할 수 있습니다.
곧바로 소송으로 가기 전에 분쟁조정위원회의 조정을 활용할 수 있습니다.
감정서가 있으면 조정 단계에서 정리되는 경우가 많습니다.
근거 없는 공제는 관행이지 권리가 아닙니다.
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건축 전공 감정평가사 김현욱
(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)
건축 전공 감정평가사가 직접 상담해 드립니다.