2026-07-15 · 기성고
시공사가 부도나면 앞으로 72시간이 골든타임입니다. 첫날은 증거 동결 — 건물 외부 4면부터 층별·공종별로 현장 사진과 영상을 찍고 출입을 통제해야 합니다. 이틀째는 서류 확보 — 공사도급계약서, 도면·시방서, 특히 공사비 산출내역서와 기성금 지급 내역을 챙겨야 합니다. 사흘째는 내용증명 발송입니다. 그리고 채권단이 내미는 '공정률 기준 정산안'에는 바로 서명하면 안 됩니다. 공정표의 공정률은 일정 기준이지만, 법원이 인정하는 기성고는 기시공 공사비와 미시공 공사비의 비율로 계산되기 때문에 두 숫자가 크게 다른 경우가 많습니다. 정산서에 도장을 찍기 전에 제3자의 기성고 산정을 받아 보시길 권합니다.
시공사가 부도났다면, 72시간 안에 이것부터 하세요
건물을 짓다가 시공사가 부도나면 머릿속이 하얘집니다. 현장은 멈추고, 현장소장은 전화를 받지 않습니다. 그런데 이때 앞으로 72시간, 딱 사흘 동안 무엇을 하느냐에 따라 돌려받을 돈이 수천만 원 단위로 달라질 수 있습니다. 건축 전공 감정평가사가 실무 기준으로 정리한 3단계 행동 요령입니다.
1일차 - 현장 증거를 동결하세요
많은 분들이 "일단 변호사부터 찾아가야 하나?" 생각하시는데, 순서가 다릅니다. 소송 준비보다 먼저, 오늘 안에 현장으로 가서 사진과 영상을 찍어야 합니다. 건물 외부 네 면부터, 층별로 방마다, 골조·창호·설비·마감 공사가 각각 어디까지 됐는지를 기록하세요. 날짜가 자동으로 기록되는 카메라 앱이면 더 좋습니다.
왜 오늘이어야 할까요? 부도난 현장에서는 자재와 장비가 사라지기 시작합니다. 하도급 업체들이 자재를 빼가고, 어느 날 "유치권 행사 중" 현수막이 걸립니다. 오늘 찍은 사진이 나중에 법원에서 부도 시점의 공사 상태를 증명하는 거의 유일한 자료가 되는 경우가 많습니다. 현장 자물쇠를 바꾸고, 자재를 싣고 나가는 차량은 번호판까지 찍어 두세요.
2일차 - 서류 네 묶음을 확보하세요
첫째 계약 서류(공사도급계약서·변경계약서), 둘째 설계 서류(도면·시방서·공사비 산출내역서), 셋째 돈 서류(세금계산서·이체내역), 넷째 공정 서류(공사일지·감리보고서·공정표)입니다. 이 중 가장 중요한 것은 공사비 산출내역서입니다. 이게 없으면 공사가 어디까지 됐는지를 돈으로 환산할 기준이 없어서 정산 다툼이 몇 배로 길어집니다. 시공사가 부도나면 그 회사 사무실의 서류는 다시 받기 어렵다고 보셔야 합니다.
3일차 - 내용증명을 보내세요
공사가 중단된 사실, 계약을 어떻게 할 것인지, 현장을 인도하라는 요구를 담아 내용증명을 발송합니다. 이 날짜가 나중에 정산의 기준 시점이 될 수 있습니다.
공정률 80%라고 80%를 정산받는 게 아닙니다
채권단이 "공정률 80%니까 그 기준으로 정산하자"고 서류를 내밀어도 그 자리에서 서명하면 안 됩니다. 공정표의 80%는 일정이 80% 지났다는 뜻이고, 법원이 인정하는 기성고는 다릅니다. 대법원 판례(91다42630)는 이미 시공된 부분의 공사비와 남은 공사에 들어갈 공사비를 각각 계산해 그 비율로 기성고를 정합니다. 마감공사처럼 돈이 많이 드는 공정이 남아 있으면 일정으로는 80%인데 돈으로는 60%인 경우가 흔합니다. 그 차이가 그대로 정산금 차이가 됩니다. 정산서에 도장을 찍기 전에 반드시 제3자에게 기성고 산정을 받아 보시길 권합니다.
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