2026-07-15 · 하자감정
도배 들뜸이나 마루 삐걱거림은 '감성 불만'이 아니라 국토교통부 고시 하자판정기준에 명시된 하자입니다. 판정 항목은 최초 31개에서 도배·바닥재·석재 등 13개가 신설돼 44개로 늘었고, 2025년 2월 시행된 최신 개정(국토교통부고시 제2025-58호)에서는 미장·도장공사 기준이 구분 정비되고 바닥구조 판정기준이 신설됐습니다. 도배는 들뜸·주름·이음부 벌어짐, 바닥재는 파손·들뜸·삐걱거림·벌어짐·단차·솟음이 기준입니다. 단 '시공상 결함'이어야 하며, 도면대로 시공된 부위(욕실 무단열 등)나 결함 입증이 안 되는 경우는 기각됩니다. 도배·바닥재는 담보책임기간이 2년이므로 입주 후 2년 안에 사진·목록을 만들어 사업주체에 서면 청구하고, 거부되면 하자심사분쟁조정위원회에 하자심사를 신청하세요.
도배 들뜸도 하자입니다 — 아파트 하자판정기준 총정리 (2025 최신)
새 아파트에 입주했는데 도배가 들뜨고 마루가 밟을 때마다 삐걱거립니다. 관리사무소에 말하니 "이 정도는 하자가 아니다"라는 답이 돌아옵니다. 정말 그럴까요? 결론부터 말씀드리면, 지금은 도배 들뜸도 마루 삐걱거림도 국토교통부 고시에 '하자'로 명시되어 있습니다. 건축 전공 감정평가사가 최신 기준까지 한 번에 정리해 드립니다.
하자 인정 범위, 이렇게 넓어졌습니다
하자판정기준이란 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」을 말합니다. 하자심사분쟁조정위원회가 하자냐 아니냐를 가르는 공식 잣대입니다. 처음에는 31개 항목이었지만 도배, 바닥재, 석재 등 13개 항목이 신설되면서 44개 항목으로 늘었고, 2025년 2월 3일 시행된 최신 개정(국토교통부고시 제2025-58호)에서는 미장공사와 도장공사의 판정 기준이 구분 정비되고 아파트 바닥구조 판정기준이 새로 생겼습니다.
도배와 바닥재, 기준에 이렇게 적혀 있습니다
도배는 시공상 결함으로 도배지나 시트지가 들뜨거나, 주름지거나, 이음부가 벌어지면 하자로 판단합니다. 바닥재는 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 — 여섯 가지가 고시에 그대로 명시되어 있습니다. 예전에는 기준이 없어 '감성 불만' 취급을 받고 소송까지 가는 일이 많았지만, 이제는 다릅니다.
다만 핵심 단서가 있습니다. '시공상 결함으로'라는 말입니다. 공사 잘못 때문이어야 하고, 살면서 생긴 손상은 하자가 아닙니다. 실제로 욕실 벽에 단열재가 없어도 도면에 단열재가 없는 부위라면 하자가 아니고(판단의 1차 기준은 '도면대로 시공됐는가'), 신축 붙박이장에서 벌레가 나와도 자재 함수율이 기준 이내면 시공상 결함이 입증되지 않아 기각된 사례가 있습니다.
입주민 행동 요령 3단계
첫째, 하자를 발견하면 부위별로 사진을 찍고 목록을 만드세요. 날짜가 자동으로 기록되는 카메라 앱이면 더 좋습니다. 둘째, 사업주체(시공사·분양사)에 서면으로 보수를 청구하세요. 담보책임기간 안에 청구했다는 기록이 중요합니다. 기간은 마감공사 2년, 설비 3년, 방수 5년, 내력구조 10년 — 도배와 바닥재는 마감공사라서 2년입니다. 입주 후 2년 안에 움직이셔야 합니다. 셋째, 시공사가 버티면 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회에 하자심사를 신청하세요. 위원회에는 분쟁조정 신청만 한 해 천 건 넘게 접수되는데, 가장 많은 유형이 바로 도배·타일 같은 마감공사 하자입니다.
보수비가 커져 단지 전체가 다투는 하자소송에서는 하자보수비 감정이 핵심인데, 그 감정의 출발점도 이 판정기준입니다. 국토부 하자심사 실제 사례 159건의 인정·불인정 결과는 gam119.com 의 '하자사례' 메뉴에서 무료로 검색하실 수 있습니다.
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