공정률 90%인데 받을 돈은 5억? 기성고 계산법, 김장으로 5분 만에 이해하기

안녕하세요, 건축 전공 감정평가사 김현욱입니다.

"10억을 썼고 공정률은 90%인데, 왜 받을 돈은 5억밖에 안 되나요?" 공사가 중단됐을 때 시공사와 건축주가 가장 크게 부딪히는 숫자가 바로 기성공사대금입니다. 오늘은 이 계산법을 김장에 비유해서, 누구나 5분이면 이해할 수 있게 정리했습니다.

김장 100포기 100만원, 배추값이 두 배로 뛰었다면

김장 전체(절이기 50만원어치 + 양념 50만원어치)를 100만원에 해주기로 했는데, 절이는 사이 배추값이 두 배로 뛰어 절이기에만 실제로 100만원이 들었습니다. 여기서 김장이 중단되면 얼마를 줘야 할까요? 답은 "쓴 돈 100만원"이 아니라, 약속한 100만원 중에서 김장이 된 만큼입니다.

기성공사대금 = 약정 총공사비 × 기성고 비율. 그리고 기성고 비율은 '끝난 일의 값 ÷ (끝난 일의 값 + 남은 일의 값)'입니다. 포기 수나 걸린 시간이 아니라 일의 값의 비율이라는 점이 핵심입니다. 절이기 50만원어치가 끝났고 양념 50만원어치가 남았으니, 비율은 50%, 받을 돈은 50만원입니다.

진짜 건물에 그대로 적용하면

총공사비 10억(골조 5억 + 마감 5억)짜리 건물이 골조 완료 시점에 중단됐습니다. 철근·콘크리트값이 뛰어 골조에 실제로 10억이 들어갔고, 시공사는 "공정률 90%니까 9억을 달라"고 합니다. 하지만 계산은 김장과 똑같습니다. 힘든 일이 골조여도, 값으로 치면 5억어치 일이 끝나고 5억어치 일이 남은 것이므로 비율은 50%, 받을 돈은 5억입니다.

여기서 자주 나오는 오해 세 가지도 정리했습니다. ① 투입 영수증이 아니라 그 일을 하는 데 보통 드는 객관적인 값으로 계산합니다 — 자재를 비싸게 샀거나 시공이 비효율적이어서 더 든 돈은 인정되지 않습니다. ② 현장에 쌓아둔 자재는 건물에 붙기 전까지 '시공한 부분'이 아닙니다. ③ 단가의 기준시점은 공사가 중단된 날이고, 끝난 부분과 남은 부분을 반드시 같은 날 단가로 재야 합니다. 이 산식은 대법원 91다42630 판결이 확립한 기준입니다.

공사가 멈출 조짐이 보인다면, 지금 해야 할 일

첫째, 자재값이 급등하면 물가변동 조항에 따라 즉시 계약금액 조정을 요청하세요(조항을 계약서에 미리 넣어두는 것이 최선입니다). 둘째, 공사 중단 조짐이 보이면 기시공 부분을 사진과 자료로 즉시 기록하세요 — 먼저 정확히 세는 쪽이 유리합니다. 셋째, 야적 자재는 기성고로 인정되지 않으니 반출과 증빙을 따로 챙기세요.

전체 내용은 영상으로 정리해 두었으니 편하게 봐주세요.

기성고 산정은 현장 상태와 계약 내용에 따라 확인할 자료가 다릅니다. 궁금한 점은 언제든 편하게 문의해 주세요.

건축감정·기성고·하자 감정 문의

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건축 전공 감정평가사 김현욱

(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)