제가 받은 하자 감정서, 법정에서는 왜 안 먹혔을까요

어떤 상황인가

의뢰인: "저는 작년에 입주한 신축 빌라 주민입니다. 누수 하자로 감정서를 받아 시공사에 보냈는데요." 시공사는 "그건 당신이 돈 주고 만든 서류 아니냐"며 무시한다. 인터넷 카페에서 본 글에는 "감정서만 있으면 무조건 이긴다"고 적혀 있었다.

흔한 오해와 사실

오해 — 감정서면 다 같은 감정서고, 있으면 이긴다

사실 — 사감정(당사자 의뢰) 과 법원감정(법원이 감정인을 지정) 은 재판에서의 취급이 다르다. 사감정은 주장을 뒷받침하는 자료, 법원감정은 법원이 판단 근거로 삼는 증거다. 그래서 둘 다 쓰임새가 있다 — 사감정으로 소를 설계하고, 법원감정으로 확정한다.

핵심 정리

• 두 감정서의 신분 차이 — 누가 의뢰했고, 상대가 반박할 기회가 있었는가
• 그럼 사감정은 쓸모없나? — 아니다: 청구금액 설계·감정신청사항 작성·조정 협상에 쓴다
• 법원감정으로 가는 길 — 감정신청서에 무엇을 물을지를 적는 것이 핵심
• 두 감정 금액이 다를 때 벌어지는 일 — 어느 쪽이 채택되고, 왜 그런가
• 마무리 — "사감정 → 소 제기 → 법원감정" 순서가 정석인 이유

관련 법령·판례 (국가법령정보센터 검증)

• 민사소송법 제333조 — 증인신문규정의 준용
• 민사소송법 제334조 — 감정의무
• 민사소송법 제339조 — 감정진술의 방식
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 — 담보책임

건축감정·기성고·하자 감정 문의는 gam119.com — 건축 전공 감정평가사 김현욱 · (주)감정평가법인 다우에셋(강남지사).