2026-07-27 · 건축피해
앞 건물이 신축되어 일조가 차단되었을 때 시공사나 건축주는 흔히 법적 높이 제한을 지켰고 허가도 받았다고 주장합니다. 그러나 건축 허가를 받았다는 사실과 손해배상 책임이 없다는 것은 별개의 문제입니다. 건축법 제61조의 일조 등의 확보를 위한 높이 제한은 최소한의 기준을 정한 것일 뿐이고, 그 기준을 지켰더라도 피해가 사회통념상 참을 수 있는 한도, 즉 수인한도를 넘으면 민법 제750조의 불법행위가 성립할 수 있습니다. 실무에서는 동지를 기준으로 연속 2시간의 일조가 확보되는지, 또는 하루 총 4시간의 일조가 확보되는지를 판단 기준으로 삼습니다. 이를 객관적으로 확인하는 방법이 일조 시뮬레이션 감정입니다. 건물의 배치와 태양의 궤적을 계산해 세대별로 실제 일조시간을 산출합니다. 층과 향에 따라 결과가 크게 달라지므로 같은 동이라도 세대별 분석이 필요합니다. 배상액은 주로 재산가치의 하락분과 생활 불편에 대한 위자료로 구성되며 침해 정도가 클수록 커집니다. 지금 확보해 두어야 할 자료는 시간대별 실내 사진, 특히 공사 전과 후의 비교 사진과 관리사무소 민원 기록, 신축 건물의 높이와 이격거리 자료입니다. 공사가 끝난 뒤에도 청구할 수 있지만 시간이 지날수록 공사 전 상태를 보여 줄 자료가 사라져 입증이 어려워집니다. 여러 세대가 함께 진행하면 감정 비용을 나눌 수 있고 협상력도 커집니다.
앞 건물이 햇빛을 막았다 — 허가받았어도 수인한도를 넘으면 배상
앞 건물이 올라간 뒤로 집이 하루 종일 그늘입니다.
시공사는 "법적 높이를 다 지켰고 허가도 받았다"고 말합니다. 정말 그것으로 끝일까요?
건축 허가는 그 건물을 지어도 된다는 행정적 판단일 뿐입니다.
그것이 이웃에게 끼친 피해를 배상하지 않아도 된다는 면허는 아닙니다.
건축법 제61조는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 정하고 있습니다.
그러나 이는 최소한의 기준선일 뿐입니다.
그 기준을 지켰더라도 피해가 사회통념상 참을 수 있는 한도, 즉 수인한도를 넘으면
민법 제750조의 불법행위가 성립할 수 있습니다.
실무에서 쓰는 일조 기준은 동지를 기준으로 합니다.
· 연속 2시간의 일조가 확보되는가
· 또는 하루 총 4시간의 일조가 확보되는가
일조 시뮬레이션 감정입니다.
건물의 배치와 태양의 궤적을 계산해 세대별로 실제 일조시간을 산출합니다.
'어둡다'는 느낌이 '몇 시간'이라는 숫자로 바뀌는 순간, 협상의 성격이 달라집니다.
층과 향에 따라 결과가 크게 달라집니다.
그래서 동 전체를 뭉뚱그리지 않고 세대별로 분석해야 합니다.
주로 재산가치의 하락분과 생활 불편에 대한 위자료입니다.
침해의 정도가 클수록 금액도 커집니다.
· 시간대별 실내 사진 (공사 전과 후를 비교할 수 있게)
· 관리사무소 민원 기록
· 신축 건물의 높이와 이격거리 자료
공사가 끝난 뒤에도 청구할 수 있습니다.
다만 시간이 지날수록 '공사 전에는 이랬다'를 보여 줄 자료가 사라져 입증이 어려워집니다.
여러 세대가 모이면 시뮬레이션 감정 비용을 나눌 수 있고, 협상력도 함께 커집니다.
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건축 전공 감정평가사 김현욱
(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)
건축 전공 감정평가사가 직접 상담해 드립니다.