2026-07-20 · 건축피해
인접공사로 인한 건물 피해(균열·침하·소음·진동)는 조기 대응과 정확한 기록이 핵심입니다. 공사 종료 후 피해를 파악하려는 것은 너무 늦습니다. 감정평가사가 공사 전 건물 현황(균열척도·깊이·기울기)을 기록하고, 공사 후 같은 방식으로 재조사해 변화를 측정하면 인과관계 증명이 가능합니다. 법적 책임이 인정되려면 ①공사사의 부주의나 설계 결함 ②그로 인한 직접적 피해 발생 ③손해액 산정, 세 가지를 모두 증명해야 합니다(민법 750조). 공사사와 합의하거나 법원 소송, 보험 청구, 감정위원회 중재 등의 방법이 있습니다. 지질 조사, 지진 기록 검토 등을 통해 다른 원인을 배제하는 과정도 필수입니다. 인접공사 피해는 사전 조사 기록이 가장 강력한 증거입니다.
안녕하세요, 건축 전공 감정평가사 김현욱입니다.
"옆집이 신축공사를 시작하더니 우리 집 벽에 금이 가고 바닥이 기울었어요." 인접공사 피해 상담에서 가장 많이 듣는 이야기입니다. 그리고 대부분 "공사가 다 끝나면 그때 따지면 되겠지" 하고 기다리시는데, 이게 가장 큰 실수입니다. 오늘은 인접공사 피해 감정의 핵심을 정리해 드리겠습니다.
인접공사 피해 감정에서 가장 중요한 것은 언제, 얼마나 손상이 생겼는지를 증명하는 일입니다. 그러려면 공사 전과 후를 비교하는 '비포-애프터'가 반드시 필요합니다. 공사가 끝난 뒤에는 원래 상태가 어땠는지 증명할 방법이 사라져, 피해가 있어도 공사 때문이라고 인정받기 어렵습니다.
첫째, 전문가에게 사진·영상·도면으로 현재 상태를 기록하게 하세요. 건물 외부 네 면, 각 층별, 방마다 균열과 파손을 세밀하게 담아야 합니다. 둘째, 균열의 깊이와 폭은 균열척도, 균열깊이측정기, 기울기계로 정밀 측정합니다. 그리고 공사 종료 시점에 같은 방식으로 재조사해 변화를 수치로 확인합니다.
인접공사 피해로 손해배상이 인정되려면 세 가지가 모두 증명돼야 합니다. ① 공사사의 부주의나 설계 결함이 있었는가, ② 그것이 직접 피해를 일으켰는가(인과관계), ③ 손해액이 얼마인가. 특히 인과관계는 지반 상태, 건물 구조, 균열 패턴을 종합 평가하고 지질 조사·지진 기록까지 검토해 다른 원인을 배제하는 과정이 필요합니다.
감정평가서를 바탕으로 시공사와 합의하거나, 합의가 안 되면 보험사 손해사정·감정위원회 중재·법원 소송으로 진행됩니다. 대부분의 건설공사는 기술자배상책임보험과 완공후배상책임보험에 가입돼 있어, 감정평가사의 의견서가 있으면 보험 청구도 훨씬 수월해집니다.
인접공사 피해는 '조기 대응'과 '정확한 기록'이 최고의 방어입니다. 자세한 내용은 영상으로 정리했으니 함께 봐주세요.
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건축 전공 감정평가사 김현욱
(주)감정평가법인 다우에셋 (강남지사)
건축 전공 감정평가사가 직접 상담해 드립니다.