결로는 하자일까? 국토부 분쟁조정위가 보는 기준

어떤 상황인가

곰팡이가 번진 안방 벽. 임대인은 "환기를 안 해서 그렇다, 생활습관 문제"라고 하고, 의뢰인은 "이사 온 첫겨울부터 이랬다"고 맞선다.

흔한 오해와 사실

오해 — 곰팡이가 생기면 무조건 시공 하자다 / 반대로 환기 안 하면 무조건 세입자 잘못이다

사실 — 분쟁조정위는 ① 단열 설계기준을 지켰는가 ② 결로 방지 상세가 도면대로 시공됐는가 ③ 생활조건(환기·난방)이 정상 범위였는가 를 나눠 본다. 그래서 같은 곰팡이라도 인정과 불인정이 갈린다.

핵심 정리

• 결로는 왜 책임 가르기가 어려운가 — 원인이 겹친다
• 첫 관문 — 설계기준 충족 여부(열관류율·결로방지 상세)
• 둘째 관문 — 시공 상태(단열재 누락·열교 부위)
• 셋째 관문 — 생활조건, 여기서 인정/불인정이 갈린 실제 사례 비교
• 마무리 — 세입자·임대인이 각각 남겨야 할 기록(온습도·사진·날짜)

관련 법령·판례 (국가법령정보센터 검증)

• 공동주택관리법 제36조 — 제6장 하자담보책임 및 하자분쟁조정

건축감정·기성고·하자 감정 문의는 gam119.com — 건축 전공 감정평가사 김현욱 · (주)감정평가법인 다우에셋(강남지사).